Come cambiano le valutazioni

Il panorama delle valutazioni immobiliari – scrive Maurizio d’Amato di IsIVI - sta attraversando un processo di trasformazione negli approcci metodologici e nel contenuto professionale delle prestazioni. Ad esempio nell’ambito delle valutazioni bancarie si è assistito all’introduzione delle Linee Guida Abi e della circolare di Banca d’Italia 263/2006, che hanno cambiato metodi e prassi nella valutazione immobiliare.

Il panorama delle valutazioni immobiliari sta attraversando un processo di trasformazione negliapprocci metodologici e nel contenuto professionale delle prestazioni.Dal III Codice delle Valutazioni Immobiliari Italiano in poi sono diversi gli eventi che hanno cambiato in maniera irreversibile l’approccio alla valutazione immobiliare. In rapida successione e senza pretesa di esaustività, ricordiamo oltre al citato Codice delle Valutazioni Immobiliari il quarto CdVII, le Linee Guida Assoimmobiliare, le Linee Guida Abi sulla Valutazione degli Immobili a Garanzia delle Esposizioni Creditizie, per finire con la recente approvazione della normativa UNI 11558 sulla figura del Valutatore Immobiliare italiano.Concentrando l’attenzione sulle valutazioni bancarie si è assistito alla introduzione di Linee Guida Abi che hanno cambiato metodi e prassi nella valutazione immobiliare. Unitamente a esse la circolare di Banca d’Italia 263/2006 ha introdotto, in ossequio a Basilea 2, la necessità di una rivalutazione periodica degli immobili residenziali e non a garanzia delle esposizioni creditizie. Una richiesta che, nella pratica, viene spesso affrontata con l’elaborazione di indici dei prezzi che contribuiscono a un adeguamento dei prezzi alle dinamiche di mercato. Così se da un lato si è richiesto che crescesse il livello qualitativo della valutazione immobiliare nel processo di stima, dall’altro non è stato possibile dare a questo sforzo una dimensione temporale di lungo periodo.

L’attendibilità delle valutazioni

Nell’immediata necessità di erogare un mutuo, si richiede una valutazione basata sulle migliori best practice internazionali quali il Market Comparison Approach, ma nel momento in cui si deve procedere alla rivalutazione di significative quantità di immobili che compongono i portafogli a garanzia delle esposizioni creditizie, tutto si esaurisce nella costruzione di un indice per l’adeguamento dei valori.Un indice che parte proprio al suo tempo zero dalla valutazione basata sul citato Market Comparison Approach. Il predetto metodo si basa sulla ricerca di comparabili che, nella pratica professionale, possono essere prezzi reali di compravendita oppure possono essere proposte di vendita. Nel primo caso siamo di fronte alla genuina applicazione del metodo, soprattutto se i comparabili vengono criticamente analizzati per vagliarne l’utilizzabilità dal punto di vista metodologico. Nel secondo caso, chiamato non a caso market “sporco”, si produce un elaborato molto rapido basato su informazioni normalmente meno attendibili del precedente.Qualunque sia l’applicazione, la domanda da porsi è se il risultato sia sempre attendibileindipendentemente dalle fasi del ciclo che attraversano il segmento di mercato di riferimento. Credo che si possa rispondere tranquillamente no a margine dell’esperienza della crisi dei mutui subprime.Ci sono casi in cui anche il trascorrere di pochi mesi rende l’utilizzo dei comparabili scarsamente significativo ancorché valido dal punto di vista degli standard professionali. Intuitivamente, aggiornare con coefficienti questo tipo di dato significa consegnare la valutazione periodica delle immobilizzazioni a un indice che potrebbe partire da un dato in alcuni casi non certo.Non è un caso che le norme sul Collateral dell’Asset Quality Review richiedano la rivalutazione annua degli immobili a garanzia delle esposizioni creditizie (Asset Quality Review Phase 2 Manual), non un semplice adeguamento con coefficienti. Questo sarà richiesto ogni volta che si tratterà di andare a verificare la solidità del nostro sistema con i famosi stress test.

Ulteriori perplessità

Le perplessità aumentano se si pensa che ai primi bagliori della luce alla fine del lungo tunnel che sta attraversando il nostro sistema economico, le nostre banche cercheranno, intuitivamente, di incrementare la liquidità anche attraverso il collocamento delle loro posizioni creditorie sul futuro mercato secondario dei mutui europeo. Così è stato fatto sin dall’epoca delle prime cartolarizzazioni.A questo punto nasce la domanda se l’apparatus metodologico che abbiamo appena descritto possa essere o meno utilizzato anche nella stima dei portafogli immobiliari e del relativo sottostante. Diversamente, si potrebbe realizzare lo scenario della vendita di una mortgage backed security a prezzi ribassati per l’incertezza non della stima dei valori originari (effettuata a standard internazionale) ma dell’adeguamento e della conseguente significatività di quel valore nel tempo.Esiste il sospetto che, alla fine del lungo tunnel delle sofferenze bancarie, se ne attraverserà un altro costituito dalle minusvalenze da registrare nel momento della futura e auspicabile cartolarizzazione, proprio a causa della scarsa significatività di questi adeguamenti temporali. Esiste, altresì, il sospetto che gli adeguamenti temporali non basteranno a garantire risultati soddisfacenti agli occhi della vigilanza della Banca Centrale Europea, soprattutto se non adeguatamente rettificati in termini di haircut in funzione dell’attendibilità della metodologia di rivalutazione e del time-lag di aggiornamento rispetto al reale ciclo immobiliare.Forse nel settore delle valutazioni immobiliari delle rivalutazioni automatizzate il nostro sistema bancario dovrebbe qualificare e aumentare la spesa, a tutto vantaggio della qualità delle prestazioni professionali e della informazione immobiliare.

Maurizio d’Amato, REV, FRICSDICATECh Politecnico di BariIsIVI – Istituto Italiano di Valutazione Immobiliarewww.isivi.it

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